Ein Hauskauf ist die größte Finanzentscheidung im Leben der meisten Menschen. Fehler dabei sind teuer – manchmal sechsstellig teuer. Diese Checkliste zeigt dir, was du vor der Unterschrift prüfen musst.
Finanzielle Vorbereitung
Bevor du auch nur eine Besichtigung buchst, muss die Finanzierung stehen. Kaufrausch vor dem Finanzcheck führt zu Enttäuschungen oder – schlimmer – zu einer Überschuldung.
Mindestens 20 % des Kaufpreises + Kaufnebenkosten (8–12 %) sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Bei 400.000 € Kaufpreis also ca. 120.000 € Eigenkapital. Wer weniger hat, zahlt deutlich höhere Zinsen und hat ein höheres Risiko.
Eine kostenlose Selbstauskunft (einmal jährlich) zeigt, ob negative Einträge vorhanden sind. Banken prüfen die SCHUFA bei der Kreditvergabe – Überraschungen zu diesem Zeitpunkt können die Finanzierung platzen lassen.
Faustregel: Die monatliche Kreditrate sollte maximal 30–35 % des Nettoeinkommens betragen. Hinzu kommen Rücklagen für Reparaturen: 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr (bei 400.000 € also 4.000–8.000 €/Jahr = 333–667 €/Monat).
Monatliche Rate berechnen
Wie hoch ist deine monatliche Rate bei Kaufpreis, Eigenkapital und aktuellem Zinssatz? Berechne es jetzt.
Zum Baufinanzierungs-Rechner →Die Checkliste für die Besichtigung
Bei der Besichtigung stehen Emotionen oft im Weg. Diese Checkliste hilft dir, systematisch vorzugehen:
- □Dach: Alter, Schäden, letzter Austausch
- □Fassade: Risse, Feuchtigkeit, Dämmung
- □Fenster: Alter, Doppel/Dreifachverglasung
- □Keller: Feuchtigkeit, Schimmelgeruch
- □Fundament: sichtbare Schäden
- □Heizung: Alter, Typ (Gas, Wärmepumpe, Öl), Wartungsprotokoll
- □Elektrik: Altes Stromnetz erkennbar? Sicherungskasten
- □Wasser: Leitungsalter (Kupfer, Kunststoff, Blei?)
- □Abwasser: Rückstauventil vorhanden?
- □Kamin: Abnahme durch Schornsteinfeger
- □Verkehrsanbindung: ÖPNV, Autobahn
- □Infrastruktur: Supermarkt, Arzt, Schule
- □Lärmquellen: Straße, Bahn, Gewerbe
- □Nachbarschaft: Zustand der umliegenden Häuser
- □Überschwemmungsrisiko: ZÜRS-Karte prüfen
Versteckte Kosten beim Hauskauf
Viele Käufer rechnen nur mit Kaufpreis plus Kredit. Die tatsächlichen Gesamtkosten liegen oft 15–25 % höher:
| Kostenart | Betrag / Regelung |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland) |
| Notar- und Grundbuchkosten | ca. 1,5–2 % des Kaufpreises |
| Maklerprovision | 0–3,57 % (seit 2020 hälftig geteilt) |
| Modernisierungsrücklage | 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr |
| Grundsteuer | ~400–1.200 €/Jahr (je nach Gemeinde und Wert) |
| Gebäudeversicherung | 300–700 €/Jahr |
| Hausgeld (bei ETW) | 200–600 €/Monat für Verwaltung und Rücklage |
Die wichtigsten Dokumente
Fordere diese Unterlagen vor der Kaufentscheidung beim Verkäufer oder Makler an:
Häufige Fehler beim Hauskauf
Kaufen mit 0 % oder 5 % Eigenkapital ist möglich – aber teuer. Der Zinssatz steigt erheblich, wenn das Eigenkapital unter 20 % liegt. Außerdem ist der Puffer bei Wertverlusten oder Notverkäufen dann nicht vorhanden.
Verkäufer beschönigen den Zustand. Eine Küche für 20.000 €, neue Fenster für 15.000 €, ein Dach für 30.000 € – das addiert sich schnell. Ein unabhängiges Gutachten deckt solche Mängel auf.
„Wir müssen sofort entscheiden, drei andere Interessenten wollen das Haus auch." Das ist oft ein Verkaufstrick. Nimm dir Zeit für eine zweite Besichtigung, das Gutachten und einen Finanzierungscheck. Ein überstürzter Kauf ist teurer als kein Kauf.
Der Makler arbeitet für den Verkäufer. Ein unabhängiger Bausachverständiger kostet 500–1.500 € und kann Mängel im Wert von 10.000–100.000 € aufdecken. Das ist die beste Investition im gesamten Kaufprozess.
Wann ist der richtige Zeitpunkt?
Drei Faktoren helfen bei der Entscheidung, ob der Zeitpunkt zum Kaufen stimmt:
Sind die Bauzinsen hoch (über 3–4 %), lohnt es sich, die Entwicklung zu beobachten. Aber: Auf wesentlich niedrigere Zinsen zu spekulieren kann bedeuten, viele Jahre zu warten – und in der Zwischenzeit Miete zu zahlen.
Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Unter 25: Kaufen lohnt sich tendenziell. Über 35: Mieten ist oft günstiger. In München, Hamburg und Berlin liegt dieser Wert häufig bei 40–55.
Planst du mindestens 10–15 Jahre zu bleiben? Ist dein Job stabil? Hast du genug Eigenkapital? Das sind die entscheidenden Fragen – nicht der aktuelle Zinssatz.
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Zu Interhyp →Häufige Fragen
Als Faustregel gilt: mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (8–12 %). Bei einem Haus für 400.000 € bedeutet das mindestens 80.000 € für die Anzahlung plus ca. 40.000 € Nebenkosten = 120.000 € Eigenkapital. Ohne ausreichend Eigenkapital sind die Zinsen deutlich höher.
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und Situation 8–12 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % (je nach Bundesland), Notarkosten ~1,5 %, Grundbuchkosten ~0,5 %, Maklerprovision 0–3,57 % (seit 2020 hälftig aufgeteilt). Bei 400.000 € sind das 32.000–48.000 € Nebenkosten.
Für Bestandsimmobilien ist ein unabhängiges Gutachten dringend empfohlen. Ein Bausachverständiger findet versteckte Mängel (Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Asbesthaltige Materialien), die beim Besichtigungstermin nicht erkennbar sind. Die Kosten von 500–1.500 € sind gut investiert.
Der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete (Vervielfältiger). Unter 25: günstiger Markt. 25–35: normaler Markt. Über 35: teurer Markt – hier sind Mietrenditen oft niedriger als die Finanzierungskosten. In München liegt der Vervielfältiger oft bei 40–50.
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