Der Mythos „Miete ist rausgeworfenes Geld"
Kein Satz im deutschen Finanzdiskurs ist hartnäckiger und zugleich irreführender: „Miete ist rausgeworfenes Geld." Diese Aussage verkennt, dass auch Eigenheimbesitzer laufend Geld ausgeben – nur an andere Empfänger.
Als Eigentümer zahlst du regelmäßig:
- Zinsen an die Bank (im 1. Jahr eines 300.000 €-Kredits bei 4 % Zinsen: 12.000 € reiner Zinsanteil)
- Instandhaltungskosten: Faustregel 1–1,5 % des Kaufpreises jährlich für Reparaturen, Modernisierungen
- Grundsteuer: je nach Lage und Grundstück 200–1.200 € jährlich
- Entgangene Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital (80.000 € Eigenkapital hätten bei 7 % im ETF-Sparplan 5.600 € p.a. erwirtschaftet)
Ein fairer Vergleich muss all diese Opportunitätskosten berücksichtigen – und nicht nur die sichtbare Kreditrate.
Die echten Kosten des Kaufens
Eine realistische Beispielrechnung für eine 400.000 €-Wohnung:
| Kostenposition | Monatlich (ca.) |
|---|---|
| Kreditrate (320.000 € bei 3,8 %, 25 Jahre) | 1.640 € |
| Instandhaltungsrücklage (1 % von 400.000 € / 12) | 333 € |
| Entgangene Rendite auf 80.000 € EK bei 7 % | 467 € |
| Kaufnebenkosten anteilig (40.000 € / 25 Jahre / 12) | 133 € |
| Gesamtkosten (echte) | ~2.573 € |
Dabei ist die potenzielle Wertsteigerung der Immobilie natürlich dagegenzurechnen. Historisch sind das in gut entwickelten Märkten 2–4 % p.a. – allerdings sehr ungleich verteilt und keineswegs garantiert.
Wann lohnt sich Kaufen?
Kaufen lohnt sich besonders unter folgenden Bedingungen:
Du planst mindestens 7–10 Jahre am selben Ort zu bleiben (sonst fressen Kaufnebenkosten die Wertsteigerung auf)
Du hast mindestens 20 % Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten (8–12 %) – also insgesamt 28–32 % des Kaufpreises
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis liegt unter 25 (dazu gleich mehr)
Die Region zeigt stabiles oder wachsendes Bevölkerungswachstum
Du schätzt Gestaltungsfreiheit, Sicherheit und Eigenverantwortung als Wert an sich
Wann ist Mieten besser?
Mieten ist die smartere Entscheidung, wenn:
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in deiner Stadt über 25 liegt (in München, Berlin oft 30+)
Deine Lebensplanung für die nächsten 10 Jahre unsicher ist (Jobwechsel, Familiengründung, Umzug)
Du kein ausreichendes Eigenkapital hast (Vollfinanzierungen sind riskant und teuer)
Die Rendite deines angesparten Eigenkapitals über ETFs voraussichtlich höher wäre als die lokale Immobilien-Wertsteigerung
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (KMV)
Die einfachste Kennzahl für die Kaufentscheidung: Teile den Kaufpreis durch die jährliche Kaltmiete einer vergleichbaren Wohnung.
Formel
KMV = Kaufpreis ÷ (Monatliche Kaltmiete × 12)
| Stadt | Ø Kaufpreis / m² | Ø Miete / m² | KMV (ca.) | Tendenz |
|---|---|---|---|---|
| München | 8.000 € | 20 € | 33 | 🔴 Mieten |
| Hamburg | 6.000 € | 16 € | 31 | 🔴 Mieten |
| Berlin | 5.000 € | 15 € | 28 | 🟡 Grauzone |
| Frankfurt | 6.500 € | 18 € | 30 | 🔴 Mieten |
| Leipzig | 3.000 € | 9 € | 28 | 🟡 Grauzone |
| Dortmund | 2.800 € | 9 € | 26 | 🟡 Grauzone |
* Richtwerte 2026. Individuelle Lagen und Wohnungsgrößen können erheblich abweichen.
Das Fazit: Keine pauschale Antwort
Kaufen oder Mieten lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Entscheidung hängt von persönlichen Faktoren, lokalen Marktbedingungen und individuellen Finanzzielen ab.
Wer in München kaufen möchte, muss sehr hohe Wertsteigerungs-Erwartungen haben, damit Kaufen gegenüber Mieten + ETF-Investment rentabler ist. Wer in Leipzig oder einer Kleinstadt lebt, findet attraktivere Kaufpreis-Miete-Verhältnisse.
Unser Tipp: Rechne konkret durch. Nutze den Baufinanzierungs-Rechner, um deine tatsächliche monatliche Belastung zu berechnen – und vergleiche sie ehrlich mit der Miete plus dem Renditepotenzial des gesparten Eigenkapitals.
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