Baufinanzierungs-Rechner

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Wie funktioniert dieser Rechner?

Dieser Hypothekenrechner und Finanzierungsrechner für die Immobilienfinanzierung verwendet die Annuitätenmethode: Die monatliche Rate ergibt sich aus der Darlehenssumme multipliziert mit dem kombinierten Jahressatz aus Zins und Tilgung, geteilt durch 12. Die Rate bleibt über die gesamte Laufzeit konstant – der Zinsanteil sinkt dabei kontinuierlich, während der Tilgungsanteil steigt.

Gesamtzinsen und Laufzeit sind stark abhängig vom Tilgungssatz: Eine anfängliche Tilgung von 1 % kann die Laufzeit auf über 40 Jahre verlängern, während 3 % Tilgung die Schulden deutlich schneller abbaut.

Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Baukredit berechnen und Immobilienfinanzierung planen – so funktioniert's: Der klassische Wohnkredit wird als Annuitätendarlehen vergeben. Die monatliche Rate bleibt während der gesamten Zinsbindungsdauer konstant, setzt sich aber aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch, der Tilgungsanteil gering. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, dadurch fallen weniger Zinsen an – und der Tilgungsanteil steigt automatisch. Am Ende der Zinsbindung ist ein Teil der Schuld getilgt, der Rest wird mit neuen Konditionen finanziert.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die Faustregel lautet: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35 % des Nettoeinkommensbetragen. So bleibt genug Puffer für Lebenshaltungskosten, Rücklagen und unerwartete Ausgaben. Ein Überblick über mögliche Kreditbeträge bei 3,5 % Zinsen und 25 Jahren Laufzeit:

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf

Neben dem Kaufpreis fallen erhebliche Nebenkosten an, die aus Eigenkapital bezahlt werden müssen – Banken finanzieren sie in der Regel nicht. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland:

Hinzu kommen ggf. Maklerkosten bis zu 3,57 % des Kaufpreises.

Zinsbindung: 10 oder 15 Jahre?

Die Sollzinsbindung (Zinsbindung) legt fest, wie lange dein Zinssatz garantiert gilt. Eine 10-jährige Zinsbindung hat meist etwas günstigere Zinsen als die 15-Jahres-Variante. Das Risiko: Sind die Zinsen nach 10 Jahren gestiegen, wird die Anschlussfinanzierung teurer. Eine 15-jährige Zinsbindung kostet etwas mehr, gibt aber mehr Planungssicherheit. In einem Niedrigzinsumfeld lohnt es sich, die günstigen Konditionen möglichst lange zu sichern.

Lohnt sich eine Sondertilgung?

Ja – Sondertilgungen können die Gesamtlaufzeit und Zinskosten erheblich reduzieren. Ein Beispiel: Bei einem Kredit über 300.000 € zu 3,5 % mit anfänglicher Tilgung von 2 % dauert die vollständige Rückzahlung rund 28 Jahre. Wer jährlich zusätzlich 5.000 € tilgt, kann die Laufzeit auf etwa 22 Jahre verkürzen und spart dabei rund 25.000–35.000 € an Zinsen. Die meisten Bankverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der ursprünglichen Kreditsumme – diese Option sollte unbedingt vereinbart werden.

Baufinanzierung 2026: Was du über Zinsen wissen musst

Die Zinslage hat sich seit 2022 grundlegend verändert: Nach einer Phase historischer Tiefststände liegen die Bauzinsen 2026 bei rund 3–4 % p.a. für 10-jährige Sollzinsbindung. Das klingt hoch im Vergleich zu 2020, ist aber historisch betrachtet noch moderat. Wichtigste Konsequenz: Eine solide Eigenkapitalbasis und eine realistische monatliche Belastung sind heute entscheidender denn je.

Plane die Anschlussfinanzierung von Anfang an mit: Wer heute eine Baufinanzierung abschließt, wird in 10–15 Jahren zu dann geltenden Konditionen refinanzieren müssen. Lege deshalb eine ausreichend hohe Tilgungsrate fest (mindestens 2–3 %), um die Restschuld deutlich zu reduzieren. Nutze dazu den Tilgungsplan in diesem Finanzierungsrechner.

Der richtige Zeitpunkt für den Hauskauf

Ob Kaufen oder Mieten sinnvoller ist, hängt vor allem vom Kaufpreis-Miete-Verhältnis ab: Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Immobilie. Ein Faktor unter 25 gilt als kauffreundlich, über 35 als teuer. In Ballungszentren wie München oder Hamburg liegen die Faktoren oft über 40 – hier lohnt sich der Kauf nur bei sehr langem Zeithorizont.

Der Kauf lohnt sich besonders, wenn du mindestens 10–15 Jahre in der Immobilie bleiben kannst, ausreichend Eigenkapital vorhanden ist und die monatliche Belastung das Haushaltseinkommen nicht überfordert. Mehr dazu in unserem Ratgeber Mieten oder Kaufen.

Förderprogramme für Immobilienkäufer

Staatliche und halbstaatliche Fördermittel können die Finanzierungskosten erheblich senken:

• KfW-Förderung: Die KfW bietet zinsgünstige Darlehen für Neubau und Sanierung (Energieeffizienz). Besonders attraktiv: das KfW-Wohneigentumsprogramm und die BEG-Förderung für energetische Maßnahmen.
• Wohnungsbauprämie:Auf Bausparverträge gibt es jährlich bis zu 70 € (Alleinstehende) bzw. 140 € (Verheiratete) Prämie – vorausgesetzt, das Jahreseinkommen liegt unter 35.000 € bzw. 70.000 €.
• Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag kann als Eigenkapitalbaustein und für die Anschlussfinanzierung dienen – besonders wenn er in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen wurde und günstige Darlehenszinsen sichert.

Häufige Fehler bei der Baufinanzierung

Diese fünf Fehler sehen Finanzierungsberater immer wieder – und alle lassen sich mit etwas Planung vermeiden:

1. Zu wenig Eigenkapital:Unter 20 % Eigenkapital (ohne Nebenkosten) führt zu Zinsaufschlägen und erhöhtem Risiko. Im schlimmsten Fall lehnt die Bank den Baukredit ab.
2. Zinsbindung zu kurz gewählt: Eine 5-jährige Sollzinsbindung spart anfangs, setzt dich aber einem Zinsänderungsrisiko aus. 10–15 Jahre bieten deutlich mehr Planungssicherheit.
3. Nebenkosten unterschätzt:5–12 % des Kaufpreises für Steuern, Notar und Makler fehlen dann als Eigenkapital für das Darlehen.
4. Keine Sondertilgung vereinbart:Ohne vertraglich vereinbarte Option verlierst du Flexibilität. Bestehe auf mindestens 5 % jährlicher Sondertilgung.
5. Tilgungssatz zu niedrig:Mit 1 % anfänglicher Tilgung dauert die vollständige Rückzahlung über 40 Jahre. Mindestens 2–3 % sind empfehlenswert.

Alle Angaben ohne Gewähr. Kein Ersatz für individuelle Steuer- oder Finanzberatung.

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